الرهن العقاري
الرهن العقاري: يعتبر العقار من أهم الأصول التي يلجأ إليها المستثمرون عند فقدهم للسيولة المالية، فيسعون إلى رهن عقارهم كضمانة للدائن مقابل الحصول على سيولة مالية يستثمرونها في مشارعهم الخاصة.
فما المقصود بالرهن العقاري؟، و ماهي أنواعه وشروطه؟ وماهي حقوق وواجبات كل من الراهن و المرتهن؟.
تعريف الرهن العقاري
تعريف الرهن:
الرهن لغة :
الحبس، والثبوت والدوام، يقال رهن الشيء عند فلن : حبسه عنده . ومنه قوله تعالى : “كل امرئ
ما کسب رهین ” أي محبوس، و نعمة راهنة : دائمة . وماء راهن : ثابت وراكد. ومعن الحبس لزام لمعن الثبوت والدوام، لن الحبس يستلزم الثبوت بالمكان
الرهن عند الفقهاء:
جاء بمعنى: حبس مال وتوثيقه في مقابل حق يمكن استيفاؤه منه , ويسمى ذلك المال مرهونا ورهنا. فالرهن عند الفقهاء هو عقد وثيقة بمال , أي عقد على أخذ وثيقة بمال لا بذمة شخص , فامتاز على الكفالة لأن التوثيق بها إنما يكون بذمة الكفيل , لا بمال يقبضه الدائن , ومعنى وثيقة أي متوثق بها , فقد توثق الدين بالرهن وصار مضمونا محكما بالعين المرهونة.
ويسمى معطي الرهن الراهن , وآخذ الرهن المرتهن , ويسمى ما أعطي من المال وثيقة للدين المرهون أو الرهن، أما الدين فهو يسمى المرهون به.
الرهن في قانون اللتزامات والعقود المغربي :
عقد بمقتضاه يخصص المدين أو أحد من الغیر يعمل لمصلحته شیئا منقول أو عقارا أو حقا معنويا، لضمان اللتزام . وهو يمنح الدائن حق اسأتیفاء دينه من هذا الشيء بالأسبقية على جمیع الدائنین االاخرين، إذا لم يف له به المدين.
تعريف العقار
تعريف العقار من حيث اللغة:
العقار بفتح العين: كل ملك له أصل وقرار ثابت كالأرض والدور والشجر والنخل، ، وجمعه عقارات، ويقابله المنقول.
تعريف العقار من حيث الاصطلاح:
فعند الحنفية العقار هو الثابت الذي لا يمكن نقله من محل إلى آخر كالدور والأراضي، وعند المالكية العقار اسم للأرض وما اتصل بها من بناء وشجر.
تعريف العقار في القانون المغربي
وإذا كان االمشرع المغربي لم يعرف العقار بطبيعته تعريفا مباشرا، فقد اجتهد مجموعة من شراح القانون في وضع تعريف له. و من تلك التعاريف، ما ذكره المرحوم عبد الرزاق السنهوري من أن العقار هو :” كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه،لا يمكن نقله منه دون تلف.”
كالأراضي، و المباني، و النباتات و الأشجار و الآلات، والمُنشآت المُثبتة المرساة ببناء أو بأعمدة، وتكون مُدمجة في بناء أو في أرض.
مفهوم الرهن العقاري :
الرهن العقاري هو حصول المقترض على مبلغ معين من الممول مثل البنك مقابل رهن عقار يمتلكه، وهو أحد أنواع القروض التمويلية التي تساعد الأفراد على اقتراض المال لتيسير أمورهم التجارية أو الشخصية.
كما يعتبر من المعاملات القانونية التي يستطيع بموجبها المقترض أن يحصل على المبلغ مقابل استخدام أحد الأصول الثابتة التي يمتلكها كضمان لتسديد المبلغ على دفعات.
أنواع الرهن العقاري
قرض ذو فائدة ثابتة:
في هذا القرض تكون نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ ثابتة، ولا تتغيرعلى طول الفترة الزمنية المحددة والمتفق عليها للسداد. وهذا النوع قليل المخاطر ومستقر، لكونه لا يتأثر بنسب الفائدة. وعليه تبقى قيمة القسط ثابتة شهريا.
وكما هو معلوم، فإن سعر الفائدة في السوق متغير. فأحيانا سعر الفائدة يرتفع، و في هذه الحالة يكون هذا النوع من القرض حاميا للمقترض من أي زيادة محتملة، و يظل مطالبا فقط بدفع القسط الشهري المتفق عليه في البداية.
أما إذا انخفض سعر الفائدة في السوق، فإن المقترض بإمكانه أن يستفيد من هذا التراجع عن طريق إعادة تمويل الرهن العقاري.
قرض ذو فائدة متغيرة:
بحيث تتغير نسبة الفائدة بشكل دوري، مما يؤثر على قيمة القسط الشهري المدفوع. وبالتالي لا يمكن التنبؤ بالتغير الذي يمكن حدوثه.
إعادة التمويل:
يتمثل في نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة أخرى تتناسب مع إمكانيات المقترض، ووفق لشروط معينة. لكن يلزم من المقترض قبل الشروع في اختيار هذا النوع، أن يدرس سعر الفائدة للقرض الحالي، والقرض الجديد. ودراسة تكلفة إعادة التمويل.
شروط الرهن العقاري
هناك عدة شروط يجب على كل من الراهن و المرتهن الالتزام بها حتى يكون عقد الرهن ساريا. وإلا فإن الإخلال بأحد بنود عقد الرهن من الطرفين، أو أحدهما. تترتب عنه احكام قانونية وضعها المشرع، حتى يجعل الطرفين ملتزمين ببنود عقد الرهن، و من هذه الشروط نذكر مايلي:
- التزام الراهن العافل البالغ، بتسديد دفعاته المالية، مضافاً إليها الفائدة المُتَّفق عليها مع المُرتهن العاقل البالغ، في المواعيد المحددة المبرمة بينهم.
- في الحالات التي يتمكن فيها الراهن من دفع النسبة المالية التي اتُّفِقَ عليها دفعة واحدة، يجب على الطرف الآخر الموافقة بعد الاتِّفاق في العقد على القيمة المالية.
- يحق للمرتهن الدائن انتزاع ملكية العقار من الرهن، إذا ما تخلَّف المدين عن الدفع في الموعد المتفق عليه، على الرغم من تلقِّيه إنذار بالدفع.
- يجب أن يحتوي العقد على البند الذي يشمل نقل المسؤولية كاملة إلى الورثة في حال وفاة أحد الطرفين و أن. يحتوي على معلومات صريحة توضِّح شروط الإيجاب والقبول المتوفرة بين الطرفين. كما يجب أن يكون العقار المرهون معلوم القيمة و موجوداً ومملوكاً من قبل الراهن أثناء الرهن ولا يكون موعوداً به، و أن يمتلك سند ملكية يثبت ملكيته للعقار، إضافة إلى وجود العقار بشكل مرئي وملموس.
حقوق و واجبات الراهن والمرتهن
لكل من الراهن و المرتهن حفوق و واجبات، فالراهن من حقه ان يتصرف في الرهن بأوجه مختلفة، منها إنشاء رهن اخر ذي مرتبة ثانية بعد الأول. كما يحق له استرداد المرهون متى انقضى اجل الرهن، أو بأي سبب اخر من اسباب الانقضاء. و في المقابل عليه تسليم الشيء المرهون بمجرد تمام العقد، و أن يحرص على سلامة الشيء المرهون.
أما المرتهن، فمن حقه حبس الشيء المرهون و حيازته إلى أن يسترد دينه بكامله، بل إن المشرع أجاز له بيع الشيء المرهون في حالة عدم حصوله على دينه. ولكن عليه هو الاخر ان يلتزم بواجباته، و المتمثلة في حفظ الشيء المرهون، و صيانته من العيب و التلف، واسترجاعه على الحالة التي وجدها عليه في الاول.
الفرق بين التمويل العقاري والرهن العقاري :
التمويل العقاري هو أن يحصل المقترض على مبلغ مالي لتمويل لشراء عقار مثل منزل للسكن أو إعادة البناء أو الاستثمار ، ويكون هذا العقار بضمان لدى الجهة الممولة مثل البنك حتى ينتهي المقترض من سداد قيمة العقار في فترة زمنية محددة ومعروفة لدى الطرفين مع الفائدة الكاملة.
وعادة ما يكون سداد التمويل العقاري من خلال أقساط شهرية تختلف قيمتها باختلاف قيمة العقار ومدة السداد، وفي حال تعثر سداد المبلغ المتفق عليه يحق لصاحب التمويل أو يحجز العقار ويسترد مبلغ التمويل من خلال عرضه على البيع.
من خلال هذا التعريف، و التعريف السابق للرهن العقاري، تبين أن التمويل العقاري يتشابه مع الرهن العقاري في أن السداد يكون على أقساط شهرية يتم الاتفاق عليها مسبقا، ويكمن الاختلاف في أن قرض التمويل العقاري مخصص لشراء عقار سكني أو استثماري حصرًا، بينما يمكن لمقترض الرهن العقاري استخدام مبلغ القرض لأي غرض يريده.
خاتمة
بناء على ماسبق عرفنا أن لرهن العقاري هو حصول المقترض على مبلغ معين من الممول مثل البنك مقابل رهن عقار يمتلكه، وهو أحد أنواع القروض التمويلية التي تساعد الأفراد على اقتراض المال لتيسير أمورهم التجارية أو الشخصية. ولكن يستحسن أن يتم تجنبه و ألا يلجأإليه إلا في الحالات القصوى.
