أحكام عامة حول نظام الملكية المشتركة للعقارات
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محالت، والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا، وحصة في األجزاء المشتركة6
كما تسري هذه األحكام على المجموعات العقارية المبنية المؤلفة من عمارات أو فيلات أو محالات. متالصقة أو منفصلة، والمقسمة إلى أجزاء مفرزة وأجزاء مشتركة مملوكة على الشياع لمجموع المالك. وتسري هذه الاحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
الأجزاء مشتركة في نظام الملكية المشتركة للعقارات:
– الاراضي
– هيكل البناء واألساسات والجدران الحاملة له؛
– األقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة لالستعمال المشترك؛
– واجهة البناية؛
– السطوح المعدة لالستعمال المشترك؛
– الدرج والممرات والدهاليز المعدة لالستعمال المشترك؛
– المداخل والسراديب والمصاعد المعدة لالستعمال المشترك؛
– الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛
– التجهيزات المشتركة بما فيها األجزاء التابعة لها والتي تمر عبر األجزاء
المفرزة؛
– المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة لالستعمال المشترك؛
– الأماكن المخصصة لوضع النفايات المنزلية
وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على خالف ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:
– الساحات والحدائق؛
– المحالت المعدة لالستعمال الجماعي6
وبصفة عامة، كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا لالستعمال المشترك.
تحديد النصيب في نظام الملكية المشتركة للعقارات:
يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الاجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة نظام الملكية المشتركة للعقارات، ما لم ينص على خالف ذلك في عقود الملكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك.
إذا تعلق الأمر بمشروع عقاري، منجز على مراحل متتالية، يجوز تحديد النصيب الشائع لكل مالك في األجزاء المشتركة للجزء المنتهية األشغال به بصفة مؤقتة في نظام الملكية المشتركة للعقارات، على أن يتم تحديده نهائيا عند إتمام المشروع العقاري، ويشار إلى ذلك في نظام الملكية المشتركة وفي الرسم العقاري األم وفي الرسوم العقارية المستقلة في حالة
العقار المحفظ أو في طور التحفيظ.
التصرف في نظام الملكية المشتركة للعقارات:
لا يجوز أن تكون األجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محال للقسمة أو الحجز أو التفويت بين المالك المشتركين جميعهم أو بعضهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.
وثائق نظام الملكية المشتركة للعقارات:
يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة للعقارات بملف تقني يتم إعداده وفق الشروط والكيفيات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية والسيما المادة 01 من المرسوم رقم 2604607 الصادر في .16 من رمضان 1435.( 0 يوليو.210 )في شأن إجراءات التحفيظ العقاري.
وإذا كان العقار غير محفظ يجب أن يرفق نظام الملكية المشتركة بالوثائق التالية:
– التصميم المعماري الحامل لعبارة “غير قابل للتغيير”؛
– التصاميم الطبوغرافية المبنية لموقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتمالت
األجزاء المفرزة واألجزاء المشتركة في كل مستوى من البناء؛
– رخصة البناء؛
– دفتر التحمالت عند االقتضاء؛
– محضر التقسيم موقع من طرف المالك يبين موقع وحدود ومساحة وارتفاع ومشتملات الاجزاء المفرزة والاجزاء المشتركة، وكذا مساحة القطعة التي أنشئ عليها البناء الخاضع لنظام الملكية المشتركة؛
– محضر أول جمع عام اتحاد المالك المشتركين، عند االقتضاء.
يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة للعقارات الخاص بالعقارات المحفظة بمرفقاته وسائر التعديالت التي قد تلحقه وفق القانون بالسجل العقاري لدى المحافظة على الاملاك العقارية التي يقع العقار المعني بدائرة نفوذها.
اقرأ إيضا:
فسخ عقد كراء محل تجاري
عقــــــد كـــــــــراء محل تجاري
الفرق بين السكن الاقتصادي والسكن الاجتماعي بالمغرب
مراجع:
