نظام الملكية المشتركة للعقارات

المادة 1

تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.

كما تسري هذه الأحكام على مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك.

وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة

المادة 13

ينشأ بقوة القانون بين جميـع الملاك المشتركين في ملكية عقارات مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات كما هو منصوص على ذلك في المادة الأولى من هذا القانون اتحاد للملاك، يمثل جميع الملاك المشتركين، ويتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة.

ويحق لاتحاد الملاك التقاضي ولو ضد أحد الملاك المشتركين.

يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل للاتحاد.

يسأل اتحاد الملاك عل الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.

يحق لاتحاد الملاك الرجوع على الغير المسؤول عن الضرر.

المادة 14

يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت.

يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه فـي جزء العقار المفرز العائد له.

يحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.

يمكن للمالك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنه، على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من مالك واحد، ويكون هذا التفويض كتابة.

 إذا تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.

المادة 15

يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها إلى وكيل الاتحاد أو عند الاقتضاء إلى مجلس الاتحاد.

المادة 16

ينعقد أول جمع عام بمبادرة من أحد الملاك أو أكثر. يتولى الجمع العام في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، وانتخاب الجهاز المسير للعقار المشترك وفقا لأحكام هذا القانون والنصوص التشريعية الجاري بها العمل.

ويعقد الجمع العام العادي مرة كل سنة على الأقل. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك يدعى إليه جميع الملاك المشتركين.

يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائـي يتضمن مشروع جدول الأعمال.

المادة 17

يحدد نظام الملكية المشتركة الصلاحيات المخولة للجمع العام والقواعد التي تنظم سيره وفقا لأحكام هذا القانون.

ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا لتحرير محضر الاجتماع ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه.

المادة 18

يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين ما لم ينص على خلاف ذلك في نظام الملكية المشتركة.

 وإذا لم يتوفر نصاب نصف أصوات الملاك المشتركين في الاجتماع الأول يتم في أجل ثلاثين يوما انعقاد جمع عام ثان تتخذ فيه القرارات بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين.

المادة 19

يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له من بينهم.

يمكن تعيين وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.

وإذا تعذر تعيين وكيل الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين بعد إعلامهم جميعا وسماع أقوال الحاضرين منهـم.

يحدد الجمع العام أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء وإلا فيحددها الأمر القضائي الصادر بتعيينه.

يعين الوكيل ونائبه لمدة سنتين قابلة للتجديد.

 يعين الجمع العام عند الاقتضاء أعضاء مجلس الاتحاد.

 ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية من هذه المادة.

المادة 20

يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك :

– اتخاذ القرارات والتدابير التي من شأنها الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكذا على أمن سكانه وطمأنينته ؛

– تسيير الأجزاء المشتركة باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على سلامة مستعمليها وضمان حسن الانتفاع بها والحفاظ على جمالية العقار ورونقه ؛

– تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما ؛

– تعيين ممثل اتحاد الملاك لدى مجلس الاتحاد المشار إليه في المادة 31 بعده ؛

– منح إذن التقاضي لوكيل الاتحـاد أو للأغيار ؛

– تفويض اتخـاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار ؛

– المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخـاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى.

المادة 21

يشترط أن تتوافر أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركة ليبت الجمع العام في المسائل التالية :

– وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها واستعمالها ؛

– إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز واتخاذ ما يلزم لتيسير تنقل الأشخاص المعاقين ؛

– تعيين حارس البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته ؛

– مراجعة توزيع التكاليف المشتركة المنصوص عليها في المادة 37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو أكثر من الأجزاء المفرزة ؛

– الترخيص لبعض الملاك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا؛

– القيام بأشغال الصيانة الكبرى ؛

– تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة ؛

– اتخاذ الإجراءات التي من شأنها ضمان أمن السكان وممتلكاتهم، وذلك بإبرام تأمين مشترك لدرء كل الأخطار.

المادة 22

يشترط إجماع الملاك في اتخاذ القرارات الآتية :

– تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛

– إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛

– بناء أو إعداد محلات للاستعمال المشترك ؛

– تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة ؛

– القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة.

المادة 23

لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.

المادة 24

يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة للعقار وضمان سيرها وإدارتها وعلى رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. ولهذه الغاية، ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ من اليوم الأخير من السنة المحاسبية السابقة.

يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن للجمع العام أن يحدد المقدار وكيفية الأداء.

وتصبح المساهمة مستحقة ابتداء من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو ابتداء من اليوم الأول للمدة التي يحددها الجمع العام.

تنجز حسابات الاتحاد التي تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص تنظيمي ويتم تقديم هذه الحسابات مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها.

يتم تقييد تكاليف وعائدات الاتحاد المنصوص عليها في البيان المحاسبي بمجرد التزام الاتحاد بها ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات. ويتم تصفية الالتزام عن طريق التسديد.

المادة 25

في حالة عدم أداء المساهمة المستحقة في المادة 24 أعلاه عند حلول أجلها، تصبح باقي المساهمات المنصوص عليها في نفس المادة والتي لم يحل أجلها بعد مستحقة فورا، بعد إنذار المعني بالأمر برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل بقيت دون جدوى، لما يزيد عن ثلاثين (30) يوما ابتداء من اليوم الموالي لليوم الأول لتبليغ الرسالة المضمونة إلى موطن المرسل إليه.

يمكن لرئيس المحكمة الابتدائية، بعد إثبات تصويت الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين على الميزانية التقديرية والتحقق من انصرام الأجل، أن يصدر أمرا بأداء المساهمات المستحقة ويكون هذا الأمر مشمولا بالنفاذ المعجل رغم الطعن فيه بالاستئناف.

المادة 26

تناط بوكيل الاتحاد على وجه الخصوص المهام التالية :

– تنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة الموكول إليه القيام بها ؛

– تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم يتقرر إسنادها لمجلس الاتحاد أو للمالك أو للأغيار ؛

– السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة وذلك بصيانتها وحراسة المداخل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة ؛

– القيام بالإصلاحات الاستعجالية ولو تلقائيا ؛

– تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه على الجمع العام للتصويت عليه ؛

– تحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف مقابل وصل ؛

– منح وصل للمالك المشترك في حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد الملاك ؛

– وضع ميزانية منتظمة للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك ؛

– إشعار الملاك المشتركين كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المالية للاتحاد ؛

– مسك الربائد والسجلات الخاصة بالعقار والاتحاد وتمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولاسيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول أعماله لفحص الحسابات ؛

– القيام بالإجراءات الإدارية المنوطة به أو المفوض له بإجرائها ؛

– تمثيل الاتحاد لدى المحاكم بإذن خاص من الجمع العام.

المادة 27

يتولى نائب وكيل الاتحاد نفس المهام المنوطة بالوكيل وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته.

يتولى نائب وكيل الاتحاد مؤقتا نفس المهام إذا امتنع الوكيل القيام بها أو إذا أشعره الوكيل بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه.

في حالة التنازع يجب على الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.

يعتبر وكيل الاتحاد أو نائبه مسؤولا عن الإخلال بالمهام المنوطة به.

المادة 28

يتعين على وكيل الاتحاد أو نائبه فور انتهاء مهمتهما وعلى أبعد تقدير خـلال أجل خمسة عشر (15) يوما يبتدئ من تاريخ تعيين الوكيل الجديد أن يسلم لهذا الأخير جميع الوثـائق والربائد والسجـلات الخاصة بالاتحاد والعـقـار وبيان الوضعية المالية وكل أموال الاتحـاد بما فيها المبالغ النقدية.

يمكن للوكيل الجديد بعد انصرام الأجل المذكور أعلاه إذا لم يقع التسليم المذكور أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية وهو يبت في شكل استعجالي أن يأمر الوكيل السابق بذلك تحت طائلة غرامة تهديدية.

المادة 29

يجب، في حالة وجود مجمع عقاري يسيره أكثر من اتحاد واحد للملاك، إحداث مجلس يدعى مجلس الاتحاد يعهد إليه بتسيير الأجزاء المشتركة للمجمع.

يضم مجلس الاتحاد ممثلا أو أكثر عن كل اتحاد للملاك المشتركين ينتخبون في الاجتماع وفقا لمقتضيات المادة 19.

ينتخب مجلس الاتحاد في أول جلسة يعقدها رئيسا له من بين أعضائه لمدة سنتين، ويعقد اجتماعاته بطلب من رئيسه أو بطلب من عضوين من أعضائه كلما دعت الضرورة إلى ذلك وعلى الأقل مرة واحدة كل ستة أشهر.

 يعين مجلس الاتحاد وكيلا له بالأغلبية المطلقة.

 يقوم مجلس الاتحاد بتنفيذ المهام المسندة إليه بموجب نظام الملكية المشتركة أو قرارات الجمع العام.

المادة 30

يجب على وكيل الاتحاد أو وكيل مجلس الاتحاد أن يقوم بتبليغ جميع القرارات المتخذة من طرف الجمع العام مشفوعة بمحاضر الاجتماعات إلى كافة الملاك داخل أجل لا يتعدى ثمانية أيام من تاريخ اتخاذها.

يتم التبليغ برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بواسطة عون قضائي.

يمكن للمتضرر من القرارات السالفة الذكر أن يطعن فيها أمام رئيس المحكمة الابتدائية الواقع العقار في دائرة نفوذها وذلك بسبب مخالفتها للقوانين والأنظمة المعمول بها ويبت في الطعن بإجراءات استعجالية.

يمكن لاتحاد الملاك ووكيله عند الاقتضاء استصدار أمر من رئيس المحكمة الابتدائية لتنفيذ قرارات الجمع العام وذلك بتذييل هذه القرارات بالصيغة التنفيذية.