قانون رقم 18.00 يتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية:

أحكام عامة

الباب الأول: أحكام عامة

المادة 1

تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.

كما تسري هذه الأحكام على مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك.

وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.

المادة 2

تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص. وتعتبر الأجزاء المذكورة ملكا خاصا لكل مالك مشترك.

المادة 3

تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.

المادة 4

تعد أجزاء مشتركة :

– الأرض ؛

– هيكل العقار والأساسات والجدران الحاملة له والأقبية مهما كان عمقها ؛

– واجهة البناية ؛

– السطوح المعدة للاستعمال المشترك ؛

– الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك ؛

– مساكن الحراس والبوابين ؛

– المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك ؛

– الجدران والحواجز الفاصلة بين شقتين أو محلين ؛

– التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة ؛

– المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك ؛

– وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها ؛

– الغماءات والشرفات غير المعدة أصلا للاستعمال الشخصي ؛

– الساحات والحدائق ؛

– المحلات المعدة للاستعمال الجماعي.

وبصفة عامة كل جزء يعتبر مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.

المادة 5

تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة :

– الحق قي تعلية البناء ؛

– الحق في إحداث أبنية جديدة في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها ؛

– الحق في الحفر.

وذلك مع مراعاة أحكام المادتين 22 و44 من هذا القانون.

المادة 6

يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية.

المادة 7

لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محلا للقسمة بين الملاك المشتركين جميعهـم أو بعضا منهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.

المادة 8

 يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.

 يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع وجوب التقيد بأحكام هذا القانون، لاسيما المادتان 9 و51 منه، ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.

في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجـي للملكية المشتركة يحدد

بنص تنظيمي.

يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أو التزامات معينة فـي نظام الملكية المشتركة مع مراعاة أحكام الفقرة الثانية أعلاه.

المادة 9

يتضمن نظام الملكية المشتركة لزاما ما يلي :

– الغرض المعدة له أجزاء العقار المفرزة والمشتركة وشروط استعمالها ؛

– القواعد المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها ؛

– قواعد تسيير اتحاد الملاك وعقد الجمع العام، ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعند الاقتضاء مجلس الاتحاد. غير أن هذا المقتضى الأخير غير إلزامي إذا كان عدد الملاك المشتركين أقل من ثمانية ؛

– توزيع الحصص الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة.

يعتبر باطلا كل شرط في نظام الملكية المشتركة يفرض قيوداً على حقوق الملاك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل واحد منهم، باستثناء ما يتعلق بتخصيص العقار المشترك وبخصوصياته وموقعه.

المادة 10

يجب أن ترفق بنظام الملكية المشتركة ابتداء من تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ التصاميم المعمارية والطبوغرافية المصادق عليها التي تحدد الأجزاء المفرزة والمشتركة.

المادة 11

يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفقا للقانون بالمحافظة على الأملاك العقارية التي يقع بدائرة نفوذها العقار المعني.

ويضاف لزاما إلى عقد شراء جزء العقار نظير من نظام الملكية المشتركة والوثائق المرفقة به. ويشار في عقد الشراء إلى أن المشتري قد اطلع على مقتضيات نظام الملكية المشتركة والوثائق المرفقة به.

إذا كان العقار غير محفظ، يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.

المادة 12

يجب أن تحـرر جميع التصرفـات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.

يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.

يقيد باللائحة المحـامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض[1] طبقا للفصل 34 من الظهير الشريف رقم 1.93.162 الصادر في 22 من ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر بمثابة قانون يتعلق بتنظيم مهنة المحاماة[2].

يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود[3].

يجب أن يتم توقيـع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجـهة التي حررته.

يتم تصحيح الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحـامى بدائرتها.