التحفيظ العقاري

التحفيظ العقاري هو عبارة عن مجموعة من الإجراءات والعمليات التي يجب علينا إتباعها من أجل جعل العقارات تخضع للنظام، وكل هذه الإجراءات هدفها الأساسي أن تقوم بتأسيس الملكية بسجل عقاري.

فقد قام الدكتور مأمون بوضع تعريف له حيث قال: أنه عبارة عن مجموعة من القواعد القانونية التي يكون هدفها الأساسي هو تنظيم هوية العقارات حيث يتم توضيح مساحة كل عقار، ويتم وصف معالمه وحدوده، ويتم معرفة مالك هذا العقار وكيف امتلكه، وتذكر الحقوق العينية الموجودة على العقار إن وجدت: من رهن أو انتفاع أو إرتفاق أو حق شخصي يخضع للشهر مثل الحق الذي يستمد من عقود الإيجارات، ومدة العقد يحددها القانون، ويتم ذكر اسماء كل من المالك وأصحاب الحقوق.

أصل التحفيظ العقاري

تعتبر أستراليا الجنوبية هى أول من وضعت نظام التحفيظ العقاري، وقد عرف النظام باسم نظام تورنس، وتمت تسميته بهذا الاسم نسبة إلى ريتشارد تورنس الذي قام بنشر نظامه، وقد نجح نجاح كبير في بلاده، وقد قامت الكثير من الدول باستخدام هذا النظام في نظامها العقاري؛ لأنه يعتبر هو النظام الوحيد المعاصر الذي يقوم بضبط الملكيات العقارية بكل أشكالها شكلاً وموضوعاً، وقد قامت المغرب بإستخدام هذا النظام في كل المعاملات العقارية ولكنها أخذت بعين الإعتبار الثقافة والحضارة والدين، فقد قامت بوضع بعض اللمسات الفنية التي أضافت بعض من الخصوصية على نظام التحفيظ العقاري، والتي كانت مختلفة تماماً عن المستخدمة في أستراليا الجنوبية.

ولقد قام المستعمر الفرنسي بإستخدام النظام في المغرب وذلك حتى يقوم بحماية المصالح الخاصة به، وذلك تسهيلاً للأجانب لإمتلاك الأراضي، وبسبب قدرة النجاح الباهر لهذا النظام قامت السلطات بإصدار نظام التحفيظ العقاري وذلك في رمضان عام 1331 وفي سنة 2011 تم التعديل على النظام وذلك حتى يلائم الحاضر فالنظام خاضع لقوانين محددة للتشريعات التي تطبق على العقارات المحفوظة وهى لها علاقة بالحقوق العينية.

ومن الجدير بالذكر أن الإشراف الخاص بتطبيق نظام التحفيظ العقاري في المغرب من المهمات التي وُكلت للوكالة الوطنية من قبل المشرع وذلك للمحافظة على العقارات، وتم ذكر ذلك القانون في عام 2002 وبالنظر إلى هذا القانون تجد أن الوكالة الوطنية تتمتع بالشخصية القانونية المستقلة، وتتمتع بالإستقلال المالي، وتخضع للوصاية من قبل الدولة، وقد تم تحديد مهام الإشراف على النظام في عدة نقاط هامة وهى:

• التحفيظ العقاري.
• المسح العقاري.
• عمل الخريطة الطبوغرافية للملكة كلها بكل المقاييس.
• جمع المعلومات التي لها علاقة بجميع الأراضي التي تمتلكها الدولة وحفظها.

الوكالة الوطنية الخاصة بالخرائط وتحفيظ ومسح العقارات مثلها مثل أي مؤسسة عمومية بها إدارة هيكلية وبها أجهزة خاصة تجعلها تمارس المهام الخاصة بها بكل سهولة ويسر، فهى تمتلك جهاز تنفيذي وجهاز تقريري وجهاز مساعد، فهناك قانون ذكر أن الوكالة الوطنية يجب أن يقوم بإدارتها مجلس إدارة ومدير.

خصائص التحفيظ العقاري

نظام التحفيظ العقاري له عدة خصائص من أهمها:

• يمكن أن يتم بيع عقار ملك خاص للدولة أو يمكن أن يتم المقايضة عليه.
• يتم تحفيظ العقارات الموجودة في الأملاك القروية في منطقة التحفيظ الجماعي.
• يتم التحفيظ إجبارياً لكل من التجزئات والمجموعات السكنية.
• في مناطق ضم الأراضي يتم التحفيظ العقاري إجباري لكل العقارات.
• يكون التحفيظ إجباري بأمر من المحكمة العليا.
• قامت السلطة الوصية على الجماعات بتقديم طلب للإدارة حتى يتم التحفيظ على الأراضي الجماعية.
• قامت المصلحة الخاصة بالأملاك المخزنية بتقديم طلب للإدارة حتى يتم التحفيظ على الأراضي المخزنية.
• يتم التحفيظ على الأراضي الغير مملوكة وذلك حتى تكون المنفعة بها منفعة عامة.