تعريف فسخ عقد الكراء محل تجاري
عرف فسخ العقد: بأنه انحلال وفك الرابطة القانونية بين أطرافها. ويكون بسبب إخلال أحد طرفي العلاقة بالالتزامات الملقاة عليه في العقد. فيلجأ الطرف الاخر للمحكمة طالبا الحكم بفسخ العقد الذي يربطه بالطرف المخل بالتزاماته وتحميله المسؤولية على هذا الاخلال ليرمي المسؤولية تجاه الطرف المخل.
شروط فسخ عقد محل تجاري.
عالج المشرع المغربي أحكام فسخ عقد الكراء بصفة عامة في إطار ظهير الالتزامات والعقود.حيث تم التطرق له في الفصل 692 الذي جاء فيه:
“للمكري فسخ عقد الكراء محل تجاري مع حفظ حقه في التعويض، إن اقتضى الأمر”:1-إذا استعمل المكتري الشئ المكترى في غير ما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى الاتفاق. 2-إذا أهمل الشئ المكترى على نحو يسبب له ضررا كبيرا. 3-إذا لم يؤد الكراء الذي حل أجل أدائه.
وعليه فإنه بمقتضى هذا الفصل يسوغ للمكري ان يطالب بفسخ عقد كرائه. إذا استعمل المكري العين المكتراة في غير ما أعدت له أو إذا أهملها. وكان من شأن هذا الاهمال أن يسبب ضررا كبيرا للعين المكتراة. وكذا في الحالة التي لم يقم فيها المكتري بأداء الوجيبة الكرائية في الوقت المتفق عليه بين الاطراف المتعاقدة.
فسخ عقد كراء محل تجاري
بين الموقعين أسفله :
الطرف الأول المكري: السيد(ة) ( ………………) مغربي الجنسية الساكن بحي… ……. … و الحامل(ة) لبطاقة التعريف الوطنية رقم : ……………
الطرف الثاني المكتري : السيد(ة) ……………. مغربي الجنسية الساكن بشارع ………….. الطابق الاول شقة …… بالبيضاء والحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم………………..
لقد وقع الإتفاق والتراضي بين الطرفين على ما يلي :
بمقتضى هذا العقد و تحت جميع الضمانات المعمول بها في قانون العقود والالتزامات. فقد اتفق الطرفان المذكوران أعلاه، الطرف الأول السيد(ة) (………….) و الطرف الثاني السيد(ة) (………………) على فسخ عقد كراء المحل التجاري المبرم بينهما والمسجل تحت رقم :00\0000 والمصادق عليه بتاريخ :01 \01\2000 والمتعلق بكراء المحل التجاري المتواجد ب بالطابق الارضي ب تجزئة ………… رقم ……… بمدينة اسفي
و بناء عليه فقد أصبح العقد السالف الذكر مفسوخا وباطلا من تاريخ المصادقة على فسخ العقد، لا أساس له من الصحة ولا عمل له بأي وجه من الوجوه و بالتالي فكل واحد يبري ذمة الأخر من جميع التبعات الإبراء التام .
إمضاء الطرف الأول (المكري) إمضاء الطرف الثاني (المكتري)
نطاق حماية الكراء التجاري قبل اكتساب الحق في الكراء.
إن استفادة المكتري من حماية ظهير 24 ماي 1955 مشروط بقضائه مدة سنتين بالعقار إذا كان العقد كتابيا أو أربع سنوات إذا كان العقد شفويا، وبعدم توفر الشرط المذكور فان القضاء اوجد مخرجا قانونيا لضمان حماية المكتري حيادا عن الحرية التعاقدية، فكيف اهتدى القضاء إلى هذه الحماية وما هي الآثار المترتبة عن ذلك، وما هو جزاء إخلال المكتري بالتزاماته القانونية خلال هذه الفترة ؟
الضمانات القانونية المقررة للمكتري قبل اكتساب الحق في الكراء
1- تطبيق ظهير 25-12-1980 بدلا عن القواعد العامة.
لقد حاول القضاء التنسيق بين مجموعة من المقتضيات قانونية لضمان حد أدنى من الحماية للأصل التجاري وان كان مالكه لم يستفد بعد من الحق في الكراء التجاري، وذلك بتقرير استفادته من الحماية المقررة لمكتري المحلات من اجل السكنى والاستعمال المهني بمقتضى ظهير 25-12-1980، والتي تخوله حماية اكبر من مقتضيات ق ل ع التي تنبني على سلطة بنود العقد باعتباره شريعة للمتعاقدين طبقا للفصل 230 منه، إلا أنها حماية اقل ضمانة من ظهير 24-05-1955.
فقد اهتدى القضاء لإعمال هذه المقتضيات وذلك بخلفية ترجع إلى أن الفصل 41 من ظهير 24-05-1955 يحيل على تطبيق ظهير 05 ماي 1929 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى والاستعمال المهني كلما لم تتوفر شروط تطبيق ظهير 24 ماي 1955 ، لكن هذا الظهير المحال عليه قد تم الغاؤه بظهير 25 دجنبر 1980 الذي نسخ كل مقتضياته ؟.
بمقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980
هكذا و حيادا عن القواعد العامة فانه تتم مخاطبة المكتري بمقتضيات ظهير 25 دجنبر 1980 المتعلق بتنظيم العلاقة الكرائية للمحلات العدة للسكنى أو الاستعمال المهني ،
وهو ما كرسه العمل القضائي في ربوع المملكة، مما أتاح للمكتري مجموعة من الضمانات التي تخوله الاستمرار في اعتمار المحل المكرى رغما عن بنود العقد التي تحدد مدة عقد الكراء، فيتعين على المكري احترام مقتضيات هذا الظهير و إلا حق للمكتري مطالبته بتعويضات تختلف بحسب الحالات، جبرا للضرر الذي قد يتعرض له من جراء الإفراغ، بخلاف مقتضيات قانون الالتزامات والعقود التي تنص على انتهاء العلاقة الكرائية بانتهاء المدة المحددة في العقد بين الطرفين طبقا للفصل 687 من ق ل ع، والتي لا تعطي للمكتري أية ضمانات تذكر إلا ما نص عليه العقد، وبذلك تقوض جهوده المبذولة لتأسيس أصله تجاري، وبذلك فان عقد الكراء لا ينتهي بانتهاء مدته وانما يسترسل بالمشاهرة اذا لم يقم المكري بتوجيه انذار للمكتري بالافراغ وتصحيحه من طرف المحكمة طبقا للفصلين 8 و 18 من ظهير 25-12-1980.
الضمانات المقررة للمكتري عند مراجعة السومة الكرائية :
فطبقا للمواد 2 -3-4 من ظهير 30-11-2007 فانه لا تتم مراجعة السومة الكرائية الا بعد مرور اجل 03 سنوات على السومة السابقة المحددة اتفاقا او قضاءا ، وذلك بنسبة 8 % من قيمة السومة الحالية بالنسبة للمحلات السكنية ولا يستفيد المكري للمحل التجاري من الزيادة بنسبة 10 % الا اذا كان العقد كتابيا لكون هذه النسبة لا تطبق الا عندما يكتسب المكتري الحق في الكراء بمرور سنتين عن عقد الكراء.
ويمكن للطرفين الاتفاق على نسبة غير النسبة المحددة من طرف المشرع. وكذا على شروط مراجعة ثمن الكراء طبقا للمادة 2 من الظهير، ما عدا شرط مرور ثلاث سنوات اذ لا يجوز الاتفاق على مدة اقل. وهو ما يشكل ضمانة لاستقرار المكتري التاجر بالمحل المكرى.
تخصيص المكتري بامتياز إمكانية طلب مراجعة السومة الكرائية.
وتنص المادة السادسة على تخصيص المكتري، بامتياز إمكانية طلب مراجعة السومة الكرائية. طبقا للفصلين 660 و 661 من ق ل ع. كلما تعيبت العين المكراة بشكل يقلل من الانتفاع بها او لم تتضمن الوصف الموعود في العقد ، وذلك بقدر النقص الحاصل في الانتفاع .
وتفاديا لإرهاق المكتري المقبل على استعمال العقار. سواء للسكنى ( أو التجارة). فانه لا يمكن للمكري تحت طائلة بطلان الشرط، أن يلزم المكتري حين تسلمه للمحل بأداء كفالة تفوق مبلغ وجيبة شهر كضمان لتأدية الكراء، أو للتعويض عن الأضرار التعسفية التي قد يحدثها المكتري في الأماكن المكراة. وترد هذه الكفالة إلى المكتري عند مغادرته المحل بعد تنفيذ جميع التزاماته.
ضمانات المكتري خلال مسطرة إنهاء العلاقة الكرائية :
ينص الفصل 8 من ظهير 25-12-1980 على انه: ” لا ينتهي عقد كراء الأماكن المشار إليها في الفصل الأول أعلاه. خلافا لمقتضيات الفصول 687 و688 و695 و697. والفقرة الثانية من الفصل 698 من الظهير الشريف الصادر في تاسع رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود ورغم كل شرط مخالف إلا بعد الإشهار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المشار إليها في هذا الباب”.
ذلك انه يتعين إشعار المكري للمكتري برغبته في إفراغه من المحل قبل ثلاثة أشهر من انتهاء العلاقة الكرائية. ووفق شكليات دقيقة تقترب إلى حد ما من شكليات ظهير 24-05-1955، وان كانت تختلف عنها من حيث المضمون. فطبقا للفصل 9 من ظهير الكراء السكني. يجب أن يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها وبيانه للأسباب المثارة من طرف المكري مع الإشارة إلى أجل ثلاثة أشهر على الأقل، ليتم تبلغه للمكتري برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بإحدى الطرق المشار إليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية، ويعتبر تاريخ التسليم بالبريد أو بكتابة ضبط المحكمة المختصة بداية للإشعار بالإفراغ.
وفي الاخير يمكن القول أن قانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أوالمحلات المخصصة للاستعمال الصناعي أو التجاري أو الحرفي الذي سنه المشرع المغربي يروم من وراءه إلى حماية الحق في الكراء واستقرار الاصل التجاري وتوفير الحماية المطلوبة، وخلق نوع من التوازن بين طرفي العلاقة لطرفي العلاقة الكرائية وتجاوز الصعوبات والمشاكل التي كان يعرفها ظهير 24 ماي 1955 ، وكذا مواكبة التطورات الاقتصادية والاجتماعية التي يعرفها المغرب.
